02 февраля 2018 года

Доходные дома как финансовая подушка на 20 лет и больше

Многие люди ищут возможности,  куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход. Одна из самых эффективных стратегий инвестиций в недвижимость – доходные дома. С одной стороны, этот способ надежен и проверен временем, а с другой стороны – приносит доход от 80 до 300 тысяч рублей в месяц. Еще один плюс – можно сделать доходный дом без вложений собственных средств.

Миллионы людей в нашей стране живут в съемных квартирах, поэтому заработать на аренде вполне реально. Доходный дом имеет ряд преимуществ по сравнению с обычной арендой квартиры. В этой статье мы поговорим о заработке на доходных домах.

Сфера Недвижимость
Стартовый капитал От 0 руб.
Надежность Высокая
Цель инвестиций Жить на доход с аренды, сделав доходный дом за счет заемных средств, разбив его на 5-20 студий и получая ежемесячно до 500 000 рублей от арендаторов.
Доходность от 15 до 2000% годовых
Чистый пассивный доход за год от 100 000 до 3 600 000 рублей

Куда вложить деньги в недвижимость: стратегия доходного дома

Доходный дом – частный дом площадью от 100 м2, который владелец разделил на небольшие квартиры, комнаты или студии и сдает в аренду.  Такой дом можно построить, но проще и дешевле купить готовый. После покупки инвестор делает перепланировку и ремонт.  “Распил” на студии необходим, чтобы повысить доходность с каждого квадратного метра. Это выгодный способ вложить деньги в недвижимость и обеспечить себе пассивный доход.

9 преимуществ этой стратегии:

  • Дешевые квадратные метры. Стоимость квадратного метра дома ниже, чем стоимость квадратного метра квартиры.

Вот актуальные предложения домов в поселке городского типа Малаховка (Люберцы)

А вот предложения квартир в этом же населенном пункте:

Сравним метраж и площадь:

Дом Квартира
Первое предложение Площадь 160 кв.м 60 кв.м
Цена 5,6 млн. 6 млн.
Цена 1 кв.м. 35 000 рублей 100 000 рублей
Второе предложение Площадь 282 кв.м 48 кв.м
Цена 3,5 млн. 3 млн.
Цена  1 кв.м 12 400 рублей 62 000 рублей

Очевидно, что хотя цена дома почти всегда выше цены квартиры, стоимость квадратного метра в доме существенно меньше – в 3-5 раз.

  • Возможность получить хорошую скидку. Традиционно дома продаются долго – срок экспозиции обычно составляет от нескольких месяцев до нескольких лет. Когда появляется реальный покупатель, хозяева обычно идут на уступки. При умелом торге цену на дом можно сбить на 2-5 млн. рублей.
  • Сдавать в аренду студии выгодно. Если студия удачно расположено и имеет хороший ремонт, арендная ставка может быть даже выше, чем для стандартной однушки.

Сдавая студию в Люберцах, владелец может получить около 1000  рублей за 1 м2. Если же сдавать в аренду 3х-комнатную квартиру, доходность с квадратного метра будет примерно в 2 раза ниже.

Стоимость студии в многоэтажке и в доходном доме при прочих равных условиях будет одинаковой. Таким образом, инвестор достигает сразу 2 целей. Он покупает квадратные метры дешево, делит дом на студии и сдает эти же метры дорого.

  • Возможность стартовать без вложений. Приобрести дом можно на ипотечные средства. Это будет взаимовыгодным сотрудничествам – ведь банкам нужны деньги (процент по кредиту), а вам нужны деньги на покупку дома. Вы будете выплачивать ипотеку за счет жильцов и получите дополнительный пассивный доход. А когда кредит будет выплачен, вся сумма за аренду будет принадлежать инвестору.
  • Возможность сразу получить высокий денежный поток (от 80 000 рублей через 1,5 месяца). Если делать проект по готовой схеме, его можно полностью завершить за 2-6 месяцев.
  • Финансовая стабильность. Выплаты по ипотеке будут примерно в два раза ниже, чем выплаты арендаторов. При желании инвестор может уволиться с основной работы и жить на пассивный доход. В противном случае, нужно нанимать управляющего.
  •  Отсутствие проблем с соседями. Чтобы не было конфликтов, желательно подбирать квартирантов примерно одного возраста и социального уровня.
  •  Возможность решить свой собственный жилищный вопрос. Одну из квартир или студий можно использовать для себя. Таким образом легко можно переехать в Москву или любой другой город.
  •  Возможность впоследствии выгодно продать дом как бизнес.  Доход инвестора формируется с ежемесячных выплат квартирантов за минусом выплат по ипотеке, налогов и других платежей (оплата горничной и т.п.). Считается нормальным, если чистая прибыль владельца составляет примерно 50%  от общей суммы дохода.

Стратегия доходного дома дает возможность бесплатно получить дорогостоящий актив, который долгие годы будет приносить высокий пассивный доход. Купить доходный дом можно за счет ипотечных денег, а выплатить кредит за счет арендаторов.

Какой доход за какой срок может принести доходный дом

В зависимости от площади, расположения, количества студий, размеров займа и других факторов доходный дом может принести ежемесячный денежный поток от 80 000 до 300 000 рублей в месяц чистыми. Если инвестор вносит собственные средства, чистая прибыль должна быть выше. А после выплаты ипотеки весь денежный поток будет принадлежать ему.

Обычно инвесторы начинают заселять арендаторов еще до окончания ремонта по всему дому – сделали пару студий, вселяем. Средний срок выхода на точку безубыточности (когда доходы от аренды перекрывают платежи по ипотеке)  составляет 1,5 – 2 месяца с момента покупки объекта, но на его поиск может уйти столько же времени, если не больше. Самый реальный срок – где-то полгода или чуть меньше.

Вкладывать ли в недвижимость: насколько надежны доходные дома

Ответ на вопрос, вкладывать ли в недвижимость, зависит от соотношения цены объекта, ожидаемой доходности и возможности использования кредитного плеча. Как и любое вложение в недвижимость, доходный дом – надежная инвестиция. Но уровень доходности здесь гораздо более высокий, чем в среднем по рынку.  Он генерирует высокий денежный поток,  и сам объект со временем растет в цене. В отличие от вложений в “бумагу” (будь то валюта, акции или другие активы), дом  – реальный объект инвестиций. Его можно увидеть и потрогать руками.

Степень надежности и доходности дома зависит от выбора правильного места.

Перед покупкой объект нужно протестировать – дать объявление об аренде и оценить количество звонков. В объявлении необходимо указать расположение, планируемую цену и другие параметры вашего будущего доходного дома. Если звонков будет слишком мало, дом вам не подойдет.

С какой минимальной суммы можно входить

За счет возможности использования кредитных средств на покупку дома войти в проект можно без вложений. На обучающих курсах инвесторам подробно объясняют, как заложить в ипотечный кредит даже стоимость ремонта.

Как выгодно вложить в недвижимость: кейсы инвесторов

В поиске варианта, куда вложить деньги, чтобы получить ежемесячный доход, многие выбирают стратегию доходного дома. Давайте посмотрим несколько кейсов.

Кейс 1. Доходный дом в Марусино: 180 000 чистого дохода

Площадь дома 445 кв.м
Площадь участка 12 соток
Количество студий 22
Площадь студии от 10 кв.м до 28 кв.м
Ежемесячный денежный поток 385 000 рублей
Текущий средний доход с 1 кв.м 865 рублей
Стоимость ремонта 2,5 млн. рублей
Выплаты по ипотеке 200 000 рублей
Чистый доход инвестора 180 000 рублей
Срок окупаемости 2 месяца

В будущем инвестор планирует построить на участке еще один объект на несколько студий и тем самым увеличить свои доходы. Хотя этот дом  пока не заселен полностью, инвестор получает 180 000 рублей чистого дохода.

Кейс 2. Доходный дом в Московской области приносит более 300 000 в месяц

Дом куплен без собственных средств:

Площадь 340 кв.метров
Количество студий 15
Срок выхода на точку безубыточности 44 дня
Доход с 1 кв.м 1000 рублей
Чистый доход (с 2 домов) более 300 000 рублей

Кейс 3. Пассивный доход до 200 000 с дома в Балашихе

Общая площадь 550 кв. метров
Количество студий 20
Средняя цена студии около 20 000 рублей
Денежный поток от 350 до 400 000 рублей в месяц
Выплаты по ипотеке 130 000 рублей в месяц
Пассивный доход от 150 000 до 200 000 рублей

Как говорил Джон Рокфеллер, “Тому, кто весь день работает, некогда делать деньги”.

Доходный дом дает инвестору финансовую свободу. Многие инвесторы увольняются с основной работы и живут только на доходы со своего объекта.

С чего начать инвестировать

Начать инвестировать в доходные дома может любой человек. Для этого нужно желание, хорошая кредитная история и комплекс компетенций, а также информационная и моральная поддержка на всем пути реализации. Все это можно найти на курсах. С первым объектом будут сложности и недочеты, но конечный результат того стоит. Если будет желание продолжить, второй и последующие объекты сделать гораздо проще.

Весь процесс подготовки объекта до заселения первых жильцов обычно занимает около 2-6 месяцев. Его можно разделить на пять этапов:

  • Первый этап – поиск объекта
  • Второй этап – получение кредита
  • Третий этап – покупка
  • Четвертый этап – ремонт
  • Пятый этап – заселение жильцов.

Поиск дома. Это самый важный этап, потому что если неправильно выбрать объект, заселить жильцов будет сложно, а доходность окажется невысокой. У профессионалов есть чек-листы поиска объекта с десятками параметров.

Сначала нужно посмотреть объявления о продаже – самостоятельно или через риэлтора. Уже на этом этапе можно сузить круг поисков и найти хотя бы несколько подходящих домов. После этого дома нужно ехать и смотреть дома лично.

На этапе получения кредита требуется:

  • точно распланировать расходы и оценить будущие доходы, составить негативный и позитивный сценарий.
  • получить одобрение кредита в банке. Даже инвесторы с зарплатой 20 000 рублей или с плохой кредитной историей могут получить кредит, если знают некоторые нюансы.

Для одобрения кредита требуется показать источники дохода, чтобы банк убедился в способности заемщика выплачивать ежемесячно 150-200 тысяч рублей. Если официальных доходов для банка недостаточно, есть способы получить одобрение кредита. Также инвестор может заложить в ипотечный кредит сумму расходов на ремонт.  Подробности можно узнать на обучающих курсах.

Торопиться с выбором не нужно – от характеристик дома зависит ваш будущей доход. Иногда два дома, стоящие напротив друг друга, имеют совершенно разные показатели доходности. Лучше потратить время и посмотреть все возможные варианты, прежде чем вы примете окончательное решение. Идеальный вариант – иметь чек-лист от опытного инвестора и детально анализировать каждый дом.

Не каждый дом подойдет для осуществления этой стратегии. Объект необходимо тщательно проверить. Имеет значение:

  • месторасположение – близко к остановке, метро (если есть), транспортной развязке. Желательно, чтобы поблизости были офисные районы, где могут работать ваши потенциальные арендаторы
  • инфраструктура района – есть ли поблизости магазины, школы, детские сады, кинотеатр и т.п.
  • транспортная доступность – есть ли рядом остановка, хорошо ли ходит общественный транспорт в этом месте.
  • востребованность и цена аренды в этом месте – тестируется заранее, до покупке дома.
  • общая площадь дома – от этого зависит общее количество студий.
  • технические характеристики дома (возможность сделать перепланировку быстро и с минимальными затратами).

Покупка дома. После того как дом выбран, нужно постараться максимально сбить цену. Обычно дома продаются долго, и реальный покупатель может получить хорошую скидку (до 2-5 млн. рублей). Средняя цена дома с учетом скидки обычно составляет 8-12 млн. рублей.

“Не надо бояться высоких расходов. Надо бояться маленьких доходов”.

Джон Рокфеллер

Точные расчеты – ключевой фактор доходности этого проекта. Инвестор должен четко понимать:

  • какое количество студий можно сделать в доме
  • цена аренды студии
  • уровень востребованности жилья в этом районе

На основе этих факторов составляется позитивный и негативный план осуществления инвестиционной стратегии.  Позитивный план подразумевает 100% заселенность объекта и максимальную выгоду для инвестора. Даже если события будут развиваться по негативному сценарию, платежи арендаторов должны перекрывать выплаты по ипотеке и приносить инвестору пассивный доход.

Этап ремонта  предполагает участие инвестора. Обычно ремонт продолжается в течение 2-3 месяцев. Цель – сделать ремонт качественно, но при этом бюджетно. Такой ремонт называется инвесторским.  Студии с хорошим ремонтом часто сдаются по более высокой цене, чем однокомнатные квартиры в этом же районе.

На последнем этапе происходит заселение жильцов. Если место выбрано удачно, заселение части студий и выход на точку безубыточности (когда выплаты арендаторов уже перекрывают платеж по ипотеке) происходит еще на этапе ремонта. Кроме того, желающих арендовать жилье часто бывает значительно больше, чем студий.  В таком случае  инвесторы часто проводят “кастинг” на заселение – например, заселяют в дом только лиц примерно одного возраста и одного социального круга. Благодаря этому в доме создается благоприятная обстановка, арендаторы не конфликтуют между собой и живут в этом доме годами.

На этапе заселения инвестор может нанять управляющего, который будет следить за порядком, принимать деньги и вести бухгалтерию.

Что нужно, чтобы выгодно вложить в недвижимость

Доходный дом – хороший  способ выгодно вложить в недвижимость. Инвестировать в доходные дома может практически любой человек. Многих останавливает недостаток собственных средств на покупку или ремонт, а также страх перед ипотечным кредитом или опасения, что кредит могут не одобрить. В большинстве случаев эти страхи оказываются беспочвенными.

Чтобы начать инвестировать в доходные дома, требуется:

  • желание осуществить эту стратегию и твердое решение стать владельцем доходного дома.
  • желательно иметь некоторую сумму личных накоплений на первоначальный взнос или ремонт, но можно обойтись и без этих денег. Это вовсе не обязательно, просто в этом случае у вас будет шире выбор объекта.
  • личное участие в процессе выбора объекта, получении кредита, контроль за ремонтом (на протяжении 1-3 месяцев).

Как рассчитать доход при ваших вложениях

Доходность дома зависит от размера ваших вложений, размера ипотечных выплат, а также количества студий и стоимости аренды.

Общий годовой доход с доходного дома = количество сдаваемых студий * средняя цена студии * 12 месяцев.

Чтобы рассчитать чистый доход инвестора, из общего дохода за год нужно вычесть ипотечные выплаты, налоги и все обязательные платежи.

При расчете доходности ориентируются на среднюю цену аренды студии в регионе. При этом рассчитывают позитивный сценарий (при котором все студии сдаются по цене выше рыночной) и негативный, при котором часть студий может временно пустовать или сдаваться по более низкой цене.

Выход на точку безубыточности означает, что ежемесячные платежи арендаторов покрывают ипотечные выплаты.

Для примера рассмотрим дом в Московской области площадью около 350 кв.метров, разделенный на 15 студий, каждая из которых сдается по цене 20 000 рублей, и ежемесячным ипотечным платежом 150 000 рублей.

Позитивный сценарий – все студии сданы по цене чуть выше рынка, по 21 000 рублей. Денежный поток в месяц – 315 тысяч рублей, в год – 3,78 млн. рублей. Чистый доход =  3,78 млн. – (150 000*12) – налог 6% – оплата коммунальных платежей. Итого – примерно 1,7 млн. рублей.

Негативный сценарий – сдаются 12 студий из 15 по цене в 20 000. Общий денежный поток в месяц – 240 000 рублей, в год – 2,88 млн. рублей. Чистый доход – 800-900 тысяч рублей в год.

Выход на точку безубыточности происходит, когда платежи арендаторов не менее 150 000 рублей (выплаты по ипотеке). Для этого достаточно сдать 8 студий по 20 000 рублей.

3 риска при вложении в доходный дом и как их минимизировать

Основные риски, связанные с доходными домами:

  1. Риск, что выплаты арендаторов не покроют выплаты по ипотеке. Этот риск сводится к нулю, если грамотно выбрать объект и тщательно рассчитать все расходы и доходы. Даже при негативном сценарии (если дом заполнен не полностью и есть пустующие студии) выплаты арендаторов должны быть выше, чем ипотечный платеж, как минимум в полтора раза. Инвестор в любом случае остается в плюсе.
  2. Любые юридические риски (например, что дом построен на земле, где строительство жилых домов не разрешено). Они легко снимаются грамотным юристом, который будет сопровождать сделку и тщательно проверит все документы.
  3. Риск “плохих арендаторов”, которые не будут платить за аренду или испортят имущество. Чтобы минимизировать этот риск, составляется грамотный договор аренды и берется залог. Можно также передать управление квартиры человеку, который будет отвечать за оплаты и состояние имущества. Кроме того, со временем арендодатели приобретают опыт и могут сразу “отсечь” потенциально проблемных квартирантов еще на этапе первого телефонного разговора.

Система налогообложения

Арендодатель должен платить налоги за использование имущества. Есть несколько вариантов выплаты налога:

  1. Для физического лица – подоходный налог в размере 13% от стоимости объекта. Этот вариант больше подойдет скорее владельцам 1-2 квартир эконом-класса, но для владельцу доходного дома он не слишком выгоден.
  2. Регистрация как ИП и выплата 6% от доходов. Индивидуальный предприниматель может снизить свое налоговое бремя с 13% до 6%, но при этом ему потребуется также уплачивать другие налоги и сборы, а также услуги бухгалтера, подавать отчеты в налоговую и т.п.
  3. Покупка патента на аренду. Патентное налогообложение оговорено в пункте 25.1 статьи 346 Налогового кодекса РФ. Такая схема  применима для индивидуальных предпринимателей и позволяет платить 6% от  годового дохода без дополнительных выплат.  Налог уплачивается по месту регистрации дома. Для владельцев доходных домов это самый выгодный вариант. Патент можно приобрести на срок от 1 мес до 1 года.

Нужно учесть, что 6% выплачиваются не с конкретной суммы дохода за ваш дом, а с так называемого “потенциального дохода” с аренды. Размер этого дохода определяется властями региона в зависимости от площади помещения. Но чаще всего для владельца доходного дома покупка патента – оптимальный вариант.

Наш выбор, куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход

Стратегию доходного дома успешно реализовали сотни человек. Они уже нашли вариант, куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход.  Почти все инвесторы смогли приобрести дом с минимальными вложениями личных средств (или вовсе без вложений).

  • Средняя стоимость дома – 8-12 млн. рублей.
  • Затраты на ремонт дома – 2,5 – 3,5 млн. рублей.
  • Средняя площадь дома – 300-450 м2.
  • Среднее количество студий – 15-20
  • Денежный поток с 1 дома – 330-500 тысяч рублей.
  • Средний доход с 1 кв.м – 1000 рублей.
  • Чистый доход арендатора в месяц – 150-300 000 рублей.

Цифры могут отличаться в зависимости от региона, площади дома и других характеристик. В тех регионах, где дома стоят дороже, ставка аренды тоже выше, поэтому показатели доходности не слишком отличаются в зависимости от региона.

Вот еще один пример:

Кейс Александра. Дом куплен без привлечения личных средств.

Площадь дома 400 кв.м
Стоимость (с учетом торга) 10,5 млн. рублей
Денежный поток 400 000 рублей в месяц
Затраты на ремонт и оснащение 2,5 млн. рублей
Количество студий 17
Выплаты по ипотеке 175 000 рублей
Чистый доход инвестора 200 тысяч рублей в месяц

В разных кейсах инвесторов цифры могут отличаться, но в основном они имеют много общего. Проект считается успешным, если платежи арендаторов при полной заполненности дома хотя бы в 2 раза перекрывают ежемесячный ипотечный платеж. Таким образом инвестор получает финансовую стабильность и высокий пассивный доход. Эта стратегия проверена на практике десятками инвесторов и доказала свою состоятельность.

Если вы хотите сделать доходный дом и получать высокий пассивный доход, рекомендуем пройти тренинг “Доходный дом по-русски”. Это полный практический курс от профессионального инвестора в доходные дома,  в котором вы найдете чек-листы, советы, пошаговые инструкции по каждому этапу, а также поддержку и обратную связь от тренера и других инвесторов. Прохождение курса позволит вам избежать серьезных ошибок при запуске доходного дома, получить с него максимальный доход,  а также существенно сэкономит ваше время и деньги.

Записаться на тренинг “Доходный дом по-русски”

В заключение – главные преимущества и недостатки “доходных домов”, а также рекомендации по осуществлению этой стратегии

Рекомендации при вложении в доходный дом
  1. Тщательно выбирать объект по чек-листу и тестировать его перед покупкой
  2. Тщательно анализировать риски (финансовые и юридические) и сводить их к минимуму
  3. Брать ипотеку долгий срок (20-25 лет)
  4. Делать инвесторский ремонт
  5. Зарегистрировать ИП и выбрать патентную систему налогообложения

Какие плюсы и минусы:

Инвестор может стартовать без вложений. Надежность инвестиций в дорогостоящий объект Инвестор может получать доход ежемесячно Денежный поток в первые же месяцы до 500 000 рублей Финансовая стабильность для инвестора: он может уйти с работы и жить на пассивный доход Уровень доходности стратегии от 20 до 2000% годовых (намного выше, чем в среднем на рынке недвижимости)
Необходимо лично участвовать в процессе выбора объекта, ремонта, заселения жильцов. Некоторые инвесторы не могут решиться взять кредит 8-12 млн. рублей

Был ли материал вам полезен?
НетДа
Загрузка...

6247

просмотров
Комментарии