Как сдавать ипотечную квартиру с максимальной выгодой

Посуточная аренда – один из самых выгодных видов бизнеса на недвижимости. Сдавать ипотечную квартиру можно разными способами, но на посуточной аренде инвестор получает доходность в 2-3 раза выше, чем в случае с долгосрочной арендой. Расценивать это нужно как вид бизнеса, а не как пассивные инвестиции, потому что посуточная аренда требует участия инвестора.

В своей книге-бестселлере “Богатый папа, бедный папа” инвестор Роберт Кийосаки советует разбивать большие объекты на малые для продажи или сдачи в аренду, чтобы увеличить доходность вложений. Этот принцип опробован на российском рынке недвижимости и доказал свою эффективность.

Соединение этих двух стратегий (распил квартиры на студии и посуточная аренда) позволяет выжать максимум из каждого квадратного метра недвижимости.

1. Сначала квартира разбивается на студии.
2. Затем каждая студия сдается в посуточную аренду.

За счет этого денежный поток с одной квартиры увеличивается в несколько раз.

Инвестирование богатого папы: особенности и преимущества посуточной аренды студий

Инвестирование богатого папы (по книгам Роберта Кийосаки) позволяет выжать максимум с каждого квадратного метра площади. Стратегия посуточной аренды студий имеет ряд серьезных преимуществ. С ее помощью инвесторы могут увеличить доходность по сравнению с долгосрочной арендой квартиры  в 7-8 раз и больше.

Стандартная схема заработка на аренде – купить жилье и сдать квартирантам – дает доходность, не превышающую 6-7% годовых для регионов. В Москве и Санкт-Петербурге этот показатель еще меньше –  до 5%. И это при условии, что квартиранты живут постоянно и регулярно вносят плату – в противном случае квартира простаивает, доход падает, а владелец должен оплачивать коммунальные платежи из собственных средств. За счет этого доходность становится еще ниже.

Такая консервативная стратегия не слишком выгодна инвесторам: можно продать квартиру и положить деньги в банк под более высокий процент и с меньшими издержками. Владельцы квартир не делают этого лишь потому, что не доверяют банкам, а недвижимость считают надежным способом сбережения капитала. И хотя аренда не приносит высокого дохода, квартиру сдают, чтобы получить с нее хоть что-то.

Сдавать ли квартиру посуточно? Основные преимущества посуточной аренды студий:

Многие инвесторы сомневаются, сдавать ли квартиру посуточно. Давайте разберем, что это дает.

1. Высокий доход с каждого квадратного метра за счет разделения на студии. Чем меньше квартира, тем выше доходность ее аренды. Стоимость аренды различается в зависимости от региона, расположения квартиры и других факторов, но в среднем доходность с 1 квадратного метра студии в 1,5-2 раза выше, чем стоимость аренды однокомнатной квартиры в этом же районе.
   Стоимость долгосрочной аренды студий в Московской области:
   Стоимость аренды квартир в Московской области:
   
2. Увеличение дохода за счет посуточной аренды. Доход от посуточной аренды примерно в 3 раза выше, чем доход от долгосрочной аренды – за вычетом коммунальных платежей, стоимости услуг горничной и других расходов.
   Вот стоимость посуточной аренды студий в Московской области. Цена мало зависит от площади:
   
   А вот стоимость аренды квартир в том же регионе:
   Например, в регионе однокомнатную квартиру площадью 37 квадратных метров стоимостью 1 300 000 рублей можно сдать примерно за 9 000 рублей в месяц. Коммунальные платежи в этом случае обычно оплачивают арендаторы. За вычетом подоходного налога ежемесячный доход составит примерно 8 000 рублей.
   Если разделить эту же квартиру на две студии и сдавать в долгосрочную аренду по 8 000 за студию, это даст 16 000 дохода вместо 9 000 рублей. Чистый доход за вычетом налога – 14 000 рублей.Эти же студии можно сдавать посуточно по 1500 рублей в сутки, таким образом получая 45 000 с одной студии и  90 000 рублей со всей квартиры. За вычетом коммунальных платежей, налогов, оплаты услуг управляющего и горничной чистый доход составит 60-70 тысяч рублей в  месяц, то есть за счет разделения на студии и посуточной аренды денежный поток увеличится в 8 раз.

5 дополнительных преимуществ этой стратегии

1. Плюсы новостроек для проживания. Новостройки сами по себе имеют множество преимуществ: большие площади, удобные планировки, высокие потолки, хорошие коммуникации, подземные паркинги – такие дома востребованы для покупки и аренды.
2. Стоимость новостроек в хорошем районе со временем только растет. Прирост может составить от 30 до 50% за год-полтора.
3. Относительно невысокая стоимость покупки. Если бюджет ограничен, можно купить квартиру в доме, который еще не введен в эксплуатацию. С 2018 года начинается постепенный отказ от долевого строительства, и через некоторое время приобрести квадратные метры на этапе фундамента будет нельзя. Но пока такая возможность сохраняется. Для инвестиций также подойдут квартиры на первом этаже, на них можно получить дополнительную скидку до 15%.
4. Возможность покупки квартиры в кредит под 7,4%. В 2017 году ставки по ипотеке достигли рекордно низких показателей, и новостройку можно приобрести под 7,4%. А с 2018 года будет действовать льготная ипотека для семей, в которых родился второй ребенок – они смогут приобрести жилье в кредит под 6%. Государство будет субсидировать оставшуюся часть кредита. Инвестор может купить квартиру сейчас и зафиксировать невысокую стоимость, а если ставки по ипотеке еще упадут, рефинансировать свой кредит.
5. Возможность получать доход уже через 2-3 недели после покупки. Именно столько времени занимает инвесторский ремонт по технике опытных инвесторов.

Как сдать квартиру дорого и откуда формируется доход

Есть несколько способов, как сдать квартиру дорого. Имеет значение и расположение жилья, и его внешний вид, и способность управляющего вести переговоры с потенциальными клиентами. Площадь квартиры не имеет большого значения.

Если жилье приобретается в кредит, чистый доход инвестора – разница между доходом от сдачи в аренду и ежемесячным платежом по ипотеке.

Если просто купить квартиру в кредит с минимальным первоначальным взносом и сдать в долгосрочную  аренду, платеж по ипотеке почти всегда будет выше арендной ставки, поэтому и надо делить ее на две студии. Эта штурмовая стратегия позволяет приобрести квартиру в новостройке фактически по цене первого взноса и инвесторского ремонта – все остальные средства будут вноситься из арендных платежей, а оставшаяся часть каждый месяц остается у инвестора в кармане.

После выплаты ипотеки доход инвестора существенно возрастет. Он сможет оставлять себе всю сумму за аренду за вычетом обязательных платежей (налоги, коммунальные платежи, оплата горничной).

Сдавать ли квартиру посуточно: какой доход и за какой срок может принести посуточная аренда

Ответ на вопрос, сдавать ли квартиру посуточно, определяется соотношением доходности, вложенных средств и проделанной работы.

Давайте рассмотрим реальные варианты приобретения однокомнатной квартиры в новостройке в Москве и в регионе.

Инвестирование богатого папы: как повысить доходность своих вложений

Инвестирование богатого папы предполагает точный расчет всех расходов и предполагаемых доходов. Правильно выбранная квартира должна приносить прибыль значительно выше, чем в среднем по рынку.

Особое внимание стоит уделить месту. Поскольку речь идет о краткосрочной аренде, людям должно быть удобно добираться до места. Еще до покупки просмотрите  объявления об аренде, поговорите  с риэлторами и дайте пробное  бесплатное объявление на Авито, чтобы замерить количество звонков и понять, востребована ли эта студия.

С какой минимальной суммы можно входить

Если найти ипотеку без первоначального взноса, вам потребуются только деньги на ремонт и перепланировку. Сумма затрат будет отличаться в зависимости от города, площади, используемых стройматериалов и других факторов. Можно ориентироваться на сумму 500-600 тысяч рублей. Если у вас нет этих денег, можно найти спонсора или взять два-три потребительских кредита.

Поскольку квартира покупается с инвестиционной целью, делается инвесторский ремонт. Квартира должна выглядеть светлой и чистой, вся мебель и техника должны быть новыми. Ориентируйтесь на недорогой, но и не самый дешевый вариант – это должен быть необходимый минимум.

Сдавать ли квартиру посуточно: цели инвестиционной стратегии

Вложить деньги в недвижимость есть смысл для любого человека, который хочет сохранить и приумножить свой капитал. Это надежное и безрисковое вложение.

• Квартира в удачно расположенной новостройке будет расти в цене.
• Сдаваемая в посуточную аренду студия будет приносить ежемесячный пассивный доход порядка 90 000 рублей.
• Владелец может использовать одну из студий, чтобы жить там самому.

Как сдавать ипотечную квартиру: кейсы инвесторов

Давайте посмотрим кейсы людей, которые знают, как сдавать ипотечную квартиру и зарабатывать на этом.

Кейс 1. До 90 тысяч рублей в месяц с московской “однушки”

Инвесторы сделали из одной квартиры 2 студии с индивидуально проработанным дизайном и качественным недешевым ремонтом.

1. Стоимость аренды квартиры – 25-30 000 рублей.
2. Стоимость аренды 2 студий – 60 000 рублей.
3. Срок осуществления проекта – 2 месяца (больше, чем средний срок, за счет хорошего ремонта).
4. Плановый доход при смешанной системе аренды (долгосрочная+посуточная) 70-90 000 рублей.

Кейс 2. Квартира в Королеве, приносящая до 150 000 чистого дохода

Купить квартиру в ипотеку, сделать там ремонт и получить высокий доход на посуточной аренде доступно практически любому, вне зависимости от возраста и способностей. Как говорит Роберт Кийосаки, “У каждого человека есть руки, ноги, голова и 168 часов в неделю, чтобы сделать все то, чего он по-настоящему желает.”  Если ваша цель – сделать вложение в недвижимость, которое будет приносить высокий стабильный доход, эта стратегия отлично сработает.

С чего начать инвестировать в квартиру

Пошаговый план действий, чтобы зарабатывать на посуточной аренде:

1. Поиск объекта. Ключевые факторы для поиска квартиры – это ее расположение и планировка. Планировка важна, чтобы разделить квартиры на студии. В некоторых объектах это сделать легко, в некоторых – сложнее, в других – невозможно. В идеале выбрать квартиру “распашонку”, которую распилить проще всего.

Расположение квартиры имеет принципиальное значение. В посуточную аренду хорошо сдаются квартиры около вокзалов, больниц, бизнес-центров. Обязательна хорошая транспортная доступность – никто не будет добираться во временное жилье с двумя пересадками.

2. Получение кредита и оформление покупки. Когда квартира выбрана, нужно найти банк и оформить ипотеку. По общему правилу инвестиций в недвижимость кредит нужно оформить на максимально долгий срок и с минимальным первоначальным взносом. Очень хорошо, если удастся найти вариант вообще без первоначального взноса. Имеет смысл подать заявления в несколько кредитных организаций и выбрать лучший вариант.

Считается, что для получения кредита нужно быть трудоустроенным. По факту при желании можно получить кредит без предоставления бумаг о доходе.

К концу каждого года и цены на жилье, и кредитные ставки традиционно падают до исторического минимума. Застройщики предлагают хорошие условия, дают скидки, устраивают сезонные распродажи. При желании можно недорого купить квартиру в хорошем районе. Если не хватает денег и одобренного кредита для покупки в готовом доме, рассмотрите вариант покупки в доме на последнем этапе строительства. Если дом еще не сдан, цены будут ниже. Но в этом случае придется из личных средств платить ипотеку, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

3. Перепланировка и ремонт. Стандартный инвесторский ремонт занимает 2-3 недели. Если вы хотите элитный вариант, ремонт может занять около 2 месяцев. Но в этом случае нужно быть готовым платить ипотеку, пока в квартире никто не живет.

Квартира разделяется перегородкой и превращается в две изолированные друг от друга студии. В каждой студии делается санузел с душем и кухня открытого типа. Балкон можно утеплить и превратить в дополнительную небольшую комнату. Получается полноценная малогабаритная квартира-студия, в которой можно комфортно жить.

Сделать качественный ремонт и грамотно распорядится ограниченным пространством очень важно. Рынок переполнен предложениями с ветхой мебелью и осыпающейся штукатуркой. Чтобы быть конкурентоспособными в этой нише, ваше предложение должно выигрывать перед другими. Оно не будет выигрывать по площади (поскольку вы сдаете малогабаритную студию), но это легко компенсируется удачным расположением, зонированием, специализированной мебелью и опрятным ремонтом.

Инвесторский ремонт – отдельная тема. Некоторые нюансы позволяют существенно сократить время его проведения и сэкономить большие деньги безо всякого ущерба. Инвестор получает хорошую квартиру, вложив в нее значительно меньше других.

4. Заселение жильцов. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, уже на этом этапе нужно нанять управляющего. Если вы не ошиблись в двух предыдущих пунктах, первые жильцы появятся сразу. Качественно сделанные студии (с хорошим ремонтом и удачно расположенные) пользуются хорошим спросом в любом городе.

Что нужно, чтобы купить квартиру, разделить на студии и сдать в посуточную аренду

Начать инвестировать в квартиру несложно, если знать особенности арендного рынка, нюансы инвесторского ремонта и другие детали.  От инвестора требуется лишь желание заниматься этим бизнесом и первоначальные вложения от 500 000 рублей (если брать ипотеку без первоначального взноса).

Знание тонкостей рынка посуточной аренды  может значительно снизить доходность и даже свести ее к нулю. Подробности можно узнать на обучающих курсах.

Некоторые инвесторы годами откладывают приобретение квартиры “до лучших времен”. Одних страшит ипотека, другим кажется, что не будет спроса. Чаще всего эти страхи объясняются лишь неуверенностью в своих силах. Как говорил Джордж Лукас, “Если вы хотите сделать что-то великое в один прекрасный день, помните: один прекрасный день — это сегодня”.

На обучающих курсах вы найдете не только ответы на все вопросы, но и единомышленников, которые поддержат вас в осуществлении этой стратегии.

Как выбрать квартиру для посуточной аренды

Правильный выбор квартиры – главная задача инвестора. Далеко не каждая квартира подойдет для посуточной аренды и перепланировки. Иногда даже квартиры в соседних домах могут сдаваться по-разному: одна будет приносить высокий доход, другая – в несколько раз меньше.

Вот главные характеристики квартиры, на которые нужно обращать внимание:

• Планировка. Чем проще разделить квартиру на студии, тем лучше. Большое значение имеет расположение так называемых “мокрых точек”, которые нельзя переносить, а также располагать над жилыми зонами. Имеет смысл рассматривать квартиру на первом этаже – там мокрые точки переносить можно. Есть и другие элементы, которые могут упростить перепланировку или сделать ее сложнее.
• Расположение. Ключевой фактор для такой квартиры – где она расположена. Если вы планируете сдавать квадратные метры бизнесменам, квартира должна быть расположена недалеко от офисной зоны. Если это квартира для студентов, приезжающих на сессию – рядом с университетами. Если купить квартиру рядом с больницей, ее могут снимать родственники пациентов. Очень хорошо сдаются квартиры рядом с вокзалами, потому что посуточно такие студии снимают преимущественно командировочные. Лучше всего выбрать вариант, который подойдет сразу для нескольких категорий потенциальных арендаторов.
• Транспортная доступность. Крайне важно, чтобы в этот район было удобно и быстро добираться из центра. В мегаполисах квартира должна располагаться недалеко от метро, за пределами мегаполиса – рядом со станцией.
• Инфраструктура. Поскольку квартира сдается в посуточную аренду, наличие детских садов и школ будет неактуально. А вот наличие магазинов, офисных и торговых центров, кинотеатров будут плюсом. Это должен быть хорошо развитый и перспективный район.
• Этаж. Для инвестиций можно рассмотреть квартиры на первом этаже – при покупке они могут быть дешевле на 10-15%, а на стоимость аренды это почти не влияет. Первый этаж имеет свои преимущества – например, независимость от лифта, отсутствие соседей снизу (которых можно затопить) и больше свободы в перепланировке.

На обучающих курсах инвесторы получают длинный чек-лист, по которому можно легко проверить квартиру перед покупкой.

Как рассчитать доходность вложений

Чистый доход рассчитывается просто – прибыль с аренды минус платеж по ипотеке и другие обязательные платежи.

В приведенном выше кейсе из г. Королева квартира стоимостью 4,3 млн. рублей с ежемесячным платежом по ипотеке в 32 тысячи рублей приносит в месяц 180 000 рублей. (по 3 000 рублей в сутки за одну студию). При полной заполненности инвестор получит доход 148 000 рублей, если вычесть отсюда налоги и другие расходы, чистый доход может составить порядка 120 000 рублей в месяц.

Сдавать ли квартиру посуточно: 4 основных риска и как их минимизировать

Основные риски вложений в квартиру для сдачи в посуточную аренду:

1. Риск, что не будет спроса на квартиру Это самый главный риск для любого инвестора в недвижимость. Прежде чем покупать жилье, анализируйте рынок и давайте пробное объявление об аренде. Тестирование спроса поможет вам убедиться, что студия пользуется спросом. Если звонков не будет, или их будет мало – квартира не подходит.
2. Риск не получить ипотеку. Это актуально для лиц без официального дохода или с низкой зарплатой. На практике существуют способы одобрить кредит с любой кредитной историей и обойтись без подтверждения доходов. Подробности – на обучающих курсах.
3. Риск не выплатить ипотеку. Если грамотно подойти к выбору квартиры и сделать хороший ремонт, платежи арендаторов смогут перекрыть ипотеку в 5-6 раз. То есть вы будете получать с квартиры в 5-6 раз больше, чем выплачиваете банку. Кроме того, ипотечные платежи зафиксированы в рублях, а с каждым годом инфляция рубля будет играть вам на руку – будет расти арендная ставка и стоимость квартиры.
4. Риск порчи имущества недобросовестными арендаторами. С юридической точки зрения этот риск снимается грамотно составленным договором посуточной аренды. По факту же судиться с арендаторами – дело неблагодарное. Поэтому здесь важнее не юридический, а психологический подход. Важно понимать, кому вы сдаете квартиру, и чего можно ждать от этих людей. Опытные управляющие с первого взгляда определяют, с кем не стоит иметь дело. Если квартира ориентирована на серьезных бизнесменов, которые приезжают в город по делам, то риск порчи имущества – минимальный. Есть и другие категории квартирантов, которым можно доверять.

При посуточной аренде риск порчи имущества выше, чем при долгосрочной. Квартиранты могут заехать всего на один день и при этом обворовать квартиру или сильно испортить мебель. Как можно минимизировать этот риск:

• уметь общаться с потенциальными арендаторами и составлять о них мнение еще до заключения договора;
• не пускать на срок менее 2 суток;
• брать залог не менее 50 долларов и возвращать, когда арендатор съезжает;
• составить грамотный договор,;
• подписывать акт приема-передачи квартиры с указанием всей обстановки и бытовой техники,
• брать копию паспорта (или хотя бы фото на смартфон);
• в идеале – самому жить в том же доме или рядом (как вариант – иметь управляющего рядом);
• выбирать квартиру в доме с консьержем и видеонаблюдением.

Необходимость платить как минимум за два дня, залог,  видеонаблюдение  отпугнут мошенников.

Пример договора посуточной аренды

Скачать примерный шаблон договора можно здесь:

Лучший способ обезопасить себя от рисков – пройти обучающие курсы, где этот вопрос рассмотрен максимально подробно.

Система налогообложения

Если вы получаете доход, то должны декларировать его и платить налоги. В случае с посуточной арендой оптимальный вариант – зарегистрировать ИП и купить патент. В этом случае налог составит 6% с дохода.

Без оформления патента индивидуальный предприниматель также будет платить 6% с дохода, но ему придется вести бухгалтерию, составлять отчеты и т.д. Покупка патента избавит от бумажной волокиты.

Если не оформлять ИП, налоговая ставка будет стандартной – 13% с полученного дохода.

Посуточная аренда студий: наш выбор

Десятки инвесторов уже купили квартиру в ипотеку и успешно сдают ее в посуточную аренду.

Кейс 3. 45 000 рублей чистого дохода на посуточной аренде ипотечной квартиры в Зеленограде

Инвестор купил две однокомнатные квартиры и разделил каждую на 2 студии.

• Ипотечный платеж – 33 000 рублей.
• Стоимость посуточной аренды – 1500 рублей.
• Доходность с 1 квартиры (2 студии) – 90 000 рублей.
• Чистый доход с 1 квартиры – 45-47 000 рублей (за вычетом ипотеки и других обязательных платежей)

Поскольку квартиры растут в цене, ее можно продать даже до выплаты кредита и выйти из этого бизнеса, оставшись в плюсе. Но в нынешней экономической ситуации просто держать деньги невыгодно. Даже банковский депозит не защитит ваши вложения от инфляции. Разумнее заставить ваши накопления работать и приносить дополнительный доход.

Сдача квартиры в посуточную аренду с разделением на студии – штурмовая стратегия для тех, кто хочет вкладывать в реальные объекты без риска и при этом получать высокий доход. На обучающих курсах вы можете получить готовый пошаговый план действий от тех инвесторов, которые уже реализовали эту стратегию.

В этой таблице приведены главные плюсы и минусы стратегии посуточной аренды, а также рекомендации инвесторам.