12 января 2018 года

Инвестиции в новостройки с разделением квартиры на студии

Люди, которые хотят надежно вложить деньги, традиционно рассматривают недвижимость как один из наиболее очевидных вариантов. Но не у всех есть средства на покупку квартиры, а доход с аренды обычно не покрывает ипотечных выплат. Стратегия новостроек с разделением квартиры на студии решает обе эти проблемы и позволяет инвестору повысить доходность своих инвестиций в полтора-два раза.

Содержание:

Эта стратегия основана на бестселлере Роберта Кийосаки “Богатый папа, бедный папа” и адаптирована к современным российским реалиям. Её суть заключается в том, что инвестор покупает квартиру в ипотеку, делит ее на отдельные студии и сдает арендаторам. Разделение квартиры на студии позволяет в 1,5-2 раза повысить доходность с одного квадратного метра. Даже если квартира куплена полностью на ипотечные деньги. Доход с аренды двух студий превышает ежемесячные выплаты по кредиту, а все что сверху – идет в карман инвестору. Получается, что квартира покупается за счет банка, но долг банку фактически выплачивают арендаторы. Инвестор даже с нулевыми вложениями имеет дополнительный пассивный доход.

Когда ипотека будет выплачена чужими руками, инвестор сможет забрать себе полную сумму арендных платежей. К тому же к этому времени сама квартира вырастет в цене.

 Сфера Недвижимость
Стартовый капитал 500 000 – 600 000 рублей (на ремонт)
Надежность Высокая
Цель инвестиций Жить на доход с аренды, разделив квартиру на несколько студий и получая пассивный доход от 10 до 30 000 рублей с каждой студии
Доходность от 15%
Чистый пассивный доход за год  от 100 000 рублей

Как вложить деньги в квартиру с максимальной выгодой: особенности и преимущества стратегии новостроек

«Свой новый дом на первый год отдай врагу, на второй — другу, а на третий въезжай в него сам.»

(с) Уильям Хэзлитт

С инвестиционной точки зрения свою квартиру можно сдавать и 2 года, и 20 лет, и даже больше, если все это время она растет в цене и приносит хороший пассивный доход.

Самая простая инвестиционная стратегия в недвижимости – купить квартиру и сдать её в аренду. Покупка новостройки с распилом на студии имеет перед ней ряд преимуществ, ведь получается, что фактически вы сдаете не одну, а две жилплощади:

  • Привлекательность новостройки. Новостройки имеют удобную планировку и новые коммуникации.  Это комфортное современное жилье. Сделать в такой квартире ремонт и выгодно сдать ее в аренду проще, чем “вторичку”.
  • Невысокая стоимость покупки. Новостройку можно купить недорого. Стоимость покупки можно снизить, если совершить сделку до введения дома в эксплуатацию. В регионах цена покупки может составлять 0,5- 1 млн. рублей. Застройщики часто проводят акции и предлагают существенные скидки.
  • Возможность купить за кредитные деньги по минимальной процентной ставке. Процентная ставка по ипотеке на новостройки рекордно низкая – в Сбербанке можно взять ипотечный кредит под 7,4% годовых. Есть льготные условия для молодых семей и семей, имеющих двух и более детей.
  • Новостройка вырастет в цене. Большинство новостроек имеют хороший потенциал роста цены в будущем. Если правильно выбрать дом и квартиру, прирост может составить 30-40% за полтора года.
  • Выгоды студий для сдачи в аренду.

Вот цены на аренду студий в Санкт-Петербурге:

Цены на аренду однокомнатных квартир:

А вот цены на аренду трехкомнатных квартир:

На студиях в Санкт-Петербурге можно получать доход 1 тысячу рублей с каждого квадратного метра в месяц. В случае с однокомнатной квартирой доход с квадратного метра примерно в 1,5 раза меньше. Если в квартире несколько комнат, соотношение цена/площадь будет еще ниже.

При покупке квартиры человек платит за квадратные метры. Но в случае с арендой площадь не имеет большого значения и лишь косвенно влияет на цену. Арендаторам куда важнее расположение жилья и ремонт, а также состояние мебели и бытовой технике. Поэтому удачно расположенные и хорошо укомплектованные студии могут сдаваться по цене выше, чем однокомнатная квартира.

  • Возможность выгадать на покупке квартиры на первом этаже. Квартиры на первом этаже стоят дешевле на 10-15%. Для этой стратегии первый этаж имеет преимущества (в ходе перепланировки так называемые “мокрые точки” можно располагать в любом месте).
  • Ежемесячный денежный поток. После заселения жильцов инвестор будет получать доход ежемесячно.

Откуда именно берется ваш доход, как формируется

Доход инвестора – разница между стоимостью аренды двух студий и суммой выплат по ипотеке. Когда ипотека выплачена, вся сумма от аренды идет в карман собственника квартиры.

В случае с однокомнатной квартирой инвестор обычно получает пассивный доход 5-15 000 рублей в месяц на этапе выплаты ипотеки и весь доход с аренды (20-55 000 рублей в месяц) после того как ипотека выплачена.

Какой доход приносят вложения в недвижимость и за какой срок

Насколько доходными окажутся ваши вложения в недвижимость, зависит от нескольких факторов:

  • цена покупки;
  • стоимость аренды;
  • сумма первоначальных вложений;
  • размер ипотечных выплат.

Если однокомнатную квартиру в Москве можно сдать за 30 000 рублей, то две студии – за 50-55000 рублей. В случае покупки без первоначального взноса платеж по ипотеке обычно чуть выше, чем стоимость аренды – при арендной ставке 30 000 платеж по ипотеке может составить примерно 35 000. Если же разбить квартиру на студии, доход инвестора составит:

стоимость аренды – платеж по ипотеке (55 000 – 35 000) = 20 000 рублей

Если квартира куплена с добавлением своих денег, ипотечные выплаты будут ниже, а доход – выше. После выплаты ипотеки доход составит 55 000 рублей.

Срок выхода на этот уровень дохода – от 1 месяца до 2-3 месяцев (в зависимости от того, как быстро нашли квартиру и сделали ремонт).

Эта стратегия хорошо работает не только в Москве, но и в регионах. Там арендные ставки ниже, но и стоимость квартиры меньше. Уровень доходности новостроек по разным регионам отличается несущественно.

Как инвестировать в квартиру с высокой надежностью

Инвестировать в квартиру имеет смысл только после тщательного анализа и расчета доходности. Если правильно выбрать объект, он гарантированно будет приносить хороший пассивный доход и вырастет в цене со временем.
Уровень доходности зависит от выбора места. Прежде чем принимать окончательно решение, нужно просмотреть объявления об аренде, поговорить с риэлторами и самому дать бесплатное объявление на Авито. По количеству звонков будет понятно, насколько востребованы будут студии.

С какой минимальной суммы можно входить

Для осуществления этой стратегии желательно иметь начальный капитал около 600 000 рублей на ремонт и перепланировку. Но она может сработать и без вложений. В этом случае инвестору нужно найти деньги на ремонт и на первоначальный взнос по ипотеке (если требуется) из других источников. В качестве таких источников могут быть использованы потребительский кредит, кредитные карты и т.п.

Для каких целей стоит вложить деньги в квартиру

Выгодно вложить деньги в квартиру на первичном рынке жилья может любой человек, который хочет:

  • иметь стабильные и надежные вложения в недвижимость;
  • получать дополнительный пассивный доход;
  • решить свой жилищный вопрос (одну из студий можно использовать для себя).

Вложения в недвижимость: кейсы инвесторов

Вот несколько кейсов инвесторов, которые уже сделали вложения в недвижимость.

Кейс Дмитрия из Анапы

Характеристики объекта:

Планировка квартиры:

Расчет доходности:

Кейс Милы Колоколовой (Москва)

В этом кейсе квартира уже была куплена, но перепланировка в 2 студии дала инвестору дополнительный доход 25 000 рублей.

Площадь квартиры 42 кв.м
Текущая стоимость 6 млн. рублей
Стоимость на момент покупки (2 года назад) 3,5 млн. рублей
Стоимость аренды квартиры 30 000 рублей
Стоимость аренды 2 студий (ежемесячный пассивный доход после перепланировки) 55 000 рублей (25 000+30 000)
Прирост ежемесячного дохода 25 000 рублей

 С чего начать инвестировать в квартиру

Инвестировать в квартиру начинают с выбора объекта и получения кредита.
С первой квартирой у вас вряд ли получится идеально, но даже с неизбежными ошибками объект все равно должен приносить инвестору доход. Чтобы не наломать дров, инвесторам без опыта рекомендуется пройти обучающие курсы.

Весь процесс можно разделить на несколько этапов:

  1. Первый этап – поиск квартиры
  2. Второй этап – получение кредита
  3. Третий этап – оформление покупки
  4. Четвертый этап – ремонт квартиры с перепланировкой
  5. Пятый этап – заселение квартирантов

На этапе поиска квартиры нужно тщательно подобрать объект для инвестиций. От его расположения, планировки, площади и других факторов будет зависеть эффективность инвестиционной стратегии. Подробности выбора объекта расписаны ниже.

На этапе получения кредита инвестор подает заявку на кредит в один и несколько банков. Обычно для одобрения кредита нужно иметь стабильный и подтвержденный официальный доход хотя бы среднего размера. По факту даже люди с плохой кредитной историей и минимальным доходом получают одобрение кредита, если знают все нюансы.

На этапе покупки квартиры происходит оформление сделки, и квартира становится собственностью инвестора.

На этапе ремонта инвестор заинтересован в том, чтобы сделать ремонт максимально быстро, качественно и притом бюджетно. Это называется инвесторским ремонтом. Квартира делится перегородкой из гипсокартона со звукоизоляцией, в каждой студии делают санузел и кухонную зону. Таким образом однокомнатная квартира превращается в две студии. Если в квартире больше 1 комнаты, ее можно превратить в 3-4 студии. Это будет зависеть от площади жилья, количества окон и планировки.

Инвесторский ремонт – это отдельная тема. Большинство людей вкладывает в ремонт квартиры 20-30% от ее полной стоимости. Это очень много. Инвестор может значительно сократить расходы без ущерба качеству, если знает тонкости инвесторского ремонта.

На этапе заселения жильцов важно:

  • дать грамотное объявление об аренде;
  • выбрать наиболее платежеспособных квартирантов;
  • правильно заключить договор.

Неопытные инвесторы часто страдают от арендаторов, которые съезжают, не заплатив, или портят имущество. Опытный инвестор быстро приобретает необходимый навык: умеет выбрать беспроблемных квартирантов и подстраховать себя договором и залогом.

Если объект был выбран правильно, проблем с заселением не возникнет, а у инвестора будет возможность выбрать из нескольких желающих.

Что нужно, чтобы начать инвестировать в квартиру в новостройке

Выгодные вложения всегда требуют от инвестора определенных компетенций. Первый опыт может оказаться не самым прибыльным – ошибки в этом случае почти неизбежны. Но даже человек без опыта может сделать доходный проект. Если он и дальше захочет инвестировать в новостройки, следующие объекты наверняка окажутся проще в исполнении и более доходными по деньгам.

Ключевые компетенции для осуществления этой инвестиционной стратегии – желание и опыт выбора недвижимости, получения кредита и ремонта с перепланировкой квартиры.

Как выбрать квартиру для инвестиций

Доходная квартира должна отвечать нескольким критериям:

  • Расположение. Лучше выбирать место точечной застройки в районе, где аренда квартир востребована.
  • Застройка. Точечная застройка для инвестора имеет преимущества перед массовой.
  • Транспортная доступность. Рядом должны быть метро и/или остановки общественного транспорта. Желательно, чтобы до центра города можно было добраться быстро и без проблем. Если дом расположен в области, важно наличие железнодорожного транспорта и возможность быстро доехать до города.
  • Инфраструктура района. Наличие магазинов, ТЦ, школ и детских садов повышает ценность жилья для арендаторов.
  • Планировка. Еще один важный фактор – планировка. От нее зависит, насколько просто и недорого можно будет распилить квартиру на студии (и возможно ли это вообще). Самой удачной считается планировка “распашонка”,при которой нужно лишь поставить стенку и сделать 1 лишнюю “мокрую точку”. Вот пример планировки однушки (с разделением на 2 студии) и двушки ( с разделением на две студии)
  • Этаж. Первый этаж имеет некоторые преимущества. По закону на всех этажах выше первого мокрые точки нельзя переносить. Мокрой точкой называется любое место, где есть кран или любой элемент сантехники. На первом этаже их можно располагать где угодно, со второго этажа и выше – нет.

Это основные факторы, но есть еще десятки дополнительных параметров, которые также имеют значение.

Как рассчитать доход на вложения в недвижимость

Доход с квартиры – это сумма за аренду 2 студий минус выплаты по ипотеке.

Возьмем в качестве примера квартиру площадью 45 кв. метров и стоимостью 3 миллиона рублей, взятую в ипотеку с 10% первоначальным взносом. С учетом всех сопроводительных расходов и ремонта первоначальные вложения составили 550 тысяч рублей. Ежемесячный взнос по ипотеке – 22 тысячи рублей.

Стоимость аренды такой квартиры – 18-20 тысяч рублей. После разделения на студии их можно сдать по цене 15 000 рублей за каждую. Таким образом инвестор выплачивает ипотеку за счет арендаторов и получает дополнительно 8 тысяч рублей в месяц, 96 000 в год. Когда ипотека будет выплачена доход инвестора увеличится до 30 000 рублей в месяц (360 000 рублей в год).

Уровень доходности = (96 000/550 000) * 100% = 17,5%

4 риска вложений в новостройку и как их минимизировать

Существует несколько основных рисков:

  1. Риск не получить одобрение ипотеки ( в случае с плохой кредитной историей или с отсутствием официального дохода). Как показывает практика, все, кто хотят взять кредит – находят способы и возможности.
  2. Риск, что студии будут плохо сдаваться. Этот риск можно снять, если протестировать спрос заранее, еще до покупки жилья.
  3. Риск, что платежи арендаторов окажутся выше, чем ипотека. При грамотном расчете такого быть не может. Если есть спрос на аренду есть и цена установлена на уровне среднерыночного, доход с двух студий будет выше ипотечных выплат.
  4. Риск, что арендаторы не будут вовремя платить или причинят серьезный ущерб квартире. Чтобы этого избежать, заключают грамотный договор, берут предоплату и залог, а также сразу “отсекают” неплатежеспособных или неадекватных квартирантов. Опытные инвесторы могут сделать это даже во время первого разговора по телефону.

Система налогообложения

Как и любой другой доход, доход с аренды облагается налогом. Не все арендодатели декларируют эти доходы, но их укрывательство чревато проблемами с налоговой службой. Чтобы этого избежать, нужно выбрать систему налогообложения и заплатить налоги.

Сделать это можно по одному из трех вариантов:

  1. Оплата подоходного налога в размере 13% от стоимости объекта. Этот вариант может подойти владельцу 1 квартиры. Если квартир в собственности больше, есть смысл регистрировать ИП и платить по более низкой процентной ставке.
  2. Оплата 6% налога в качестве ИП. Индивидуальные предприниматели могут платить 6% вместо 13%, но при этом они должны оплачивать другие налоги и сборы, что требует дополнительного времени и денег.
  3. Оплата 6% налога через патент на аренду, который можно приобрести на срок от 1 месяца до 1 года. Такая возможность оговорена в п. 25.1 ст. 346 НК РФ. Эта схема подразумевает выплату лишь 6% от потенциального дохода с аренды, который определяется властью региона и зависит от площади. Другие выплаты отсутствуют.

Для владельцев нескольких доходных квартир предпочтителен третий вариант.

Вложения в недвижимость: наш выбор

Стратегия “доходной новостройки” с разделением на студии уже опробована многими инвесторами и доказала свою доходность. Арендные ставки и сумма доходов зависят от города, расположения и стоимости квартиры.

В Московской области можно купить небольшую однокомнатную квартиру с минимальным первоначальным взносом и получить с нее 8-12 тысяч пассивного дохода. В Москве цифры будут выше, в других регионах они могут быть чуть ниже.

Например, в Сочи инвестор купил квартиру площадью 60м2 за 19 000 рублей собственных денег, разделил ее на две части и планирует зарабатывать на посуточной аренде 4-5 тысяч рублей в сутки (120-150 тысяч в месяц).

Вне зависимости от географического положения стоимость аренды будет перекрывать выплаты по ипотеке, а инвестор получит пассивный доход. Со временем он выплатит ипотеку и будет забирать себе всю сумму платежей арендаторов. Скорее всего, к тому времени квартира сама по себе вырастет в цене.

Доходность можно увеличить, если купить двухкомнатную или трехкомнатную квартиру и разделить ее на 3-4 студии.

Эта стратегия может сработать и на вторичном рынке жилья, но новостройки имеют ряд преимуществ:

  • новостройка – это новая чистая квартира в новом чистом доме;
  • новые окна, сантехника и т.п.;
  • вложиться в ремонт нужно только один раз – в начале. Зачастую это обходится дешевле, чем переделывать “вторичку”;
  • ипотечная ставка на новостройку ниже (от 7,4 %).

Вот еще несколько кейсов

Кейс Алексея Толкачева

Площадь

 

35 кв. метров
Получилось 2 студии большая – площадью 18 кв. метров и маленькая – 13 кв. метров
Стоимость аренды 25 000 рублей + 20 000 рублей
Доходность  24% годовых

Кейс Николая Мрочковского (Московская область, 20 км от МКАД)

Общая площадь 36 кв. метров
Ипотечные выплаты 25 000 рублей
Продолжительность ремонта 17 дней
Стоимость аренды 2 студий 35 000 рублей
Пассивный доход 10 000 рублей

Деление квартиры на студии дает возможность в полтора-два раза повысить доходность. В зависимости от своей финансовой ситуации, инвестор может:

  1. купить квартиру за счет ипотеки, выплатить ипотеку руками арендаторов и получить дополнительный доход;
  2. если у инвестора уже есть квартира, он может таким образом повысить свой доход с аренды в полтора-два раза;
  3. эту стратегию можно использовать для решения своего квартирного вопроса – сдавать в аренду одну студию и самому жить в другой.

Заработать можно и на перепродаже новостройки. Но деньги быстро обесцениваются, а хорошая недвижимость в долгосрочной перспективе всегда растет в цене и остается самым надежным вложением. Поэтому многие профессиональные инвесторы предпочитают зарабатывать на аренде, а не продают свои квартиры.

Вот что говорит о недвижимости нынешний президент США и успешный инвестор:

“Она ощутима, прочна, красива. С моей точки зрения, она даже артистична. Я просто обожаю недвижимость.”

(с) Д. Трамп

Вот основные рекомендации при вложении в новостройки:

  1. Использовать чек-лист при выборе квартиры и тестировать спрос на аренду.
  2. Искать хорошего подрядчика, который сделает ремонт быстро, качественно и уложится в бюджет.
  3. Тщательно считать все расходы и соотносить их с планируемыми доходам.
  4. Брать ипотечный кредит на срок не менее 15 лет.
  5. Делать ремонт быстро и быстро заселять жильцов.
  6. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налог 6% по патенту.

Какие плюсы и минусы:

Старт с минимальными вложениями Рост стоимости квартиры (если правильно выбрать новостройку) Ежемесячный пассивный доход Быстрый ремонт (15 дней - 1 месяц) Доходность стратегии значительно выше, чем от обычной аренды квартиры Минимальное личное участие и контроль ремонта при условии, что есть хороший подрядчик Ипотеку погасят жильцы Увеличение денежного потока после выплаты ипотеки
Не слишком высокий денежный поток (по сравнению с доходными домами) Риски при покупке на этапе котлована

Был ли материал вам полезен?
НетДа
Загрузка...

5288

просмотров
Комментарии