Выгодно ли инвестировать в недвижимость: посчитаем вместе – примеры расчетов различных вариантов

Вложения в недвижимость популярны у многих инвесторов. Это объясняется низким уровнем риска, постоянно растущей ценой, низкой подверженности инфляции. Но все это верно только в том случае, если инвестор готов участвовать в процессе заработка на квадратных метрах (этот способ мы рассматривали в этой статье)  Если же недвижимость покупается в ипотеку для пассивного дохода, дела обстоят иначе. В этой статье мы посчитаем насколько выгодным будет этот вариант. Какой должен быть минимальный первоначальный взнос, чтобы инвестиции сразу стали приносить пассивный доход? 

Рассмотрим и такой вариант, когда у инвестора есть вся сумма на покупку объекта недвижимости, и что для него будет выгоднее – купить квартиру сразу или оформить ипотеку с первоначальным взносом 50%, а оставшиеся 50% инвестировать другим способом.

Не менее интересный вариант – приобрести недвижимость на этапе строительства с последующей продажей после того, как строительный объект будет сдан.

Все расчеты будут основаны на покупке однокомнатной квартиры в Москве. Аренда будет рассматриваться тоже в Москве, такой же по размеру квартиры. Стоимости взяты средние, по состоянию на январь 2020 года. Расчет ипотеки произведен по условиям Сбербанка, срок ипотеки – 30 лет. 

Приобретение недвижимости в ипотеку

Здесь мы рассмотрим три варианта. 

Вариант 1: заемщик вносит 10% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 800 000 руб.;
• Размер кредита –  7 200 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 68 050 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 17 230 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Вариант 2 заемщик вносит 30% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 2 400 000 руб.;
• Размер кредита –  5 600 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 52 930 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 13 400 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Вариант 3 заемщик вносит 50% стоимости жилья

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Размер первоначального взноса – 4 000 000 руб.;
• Размер кредита –  4 000 000 руб.;
• Срок кредита – 30 лет;
• Размер ежемесячного платежа – 37 805 руб.;
• Переплата за весь срок кредита – 9 572 000 руб.;
• Стоимость 1 месяца аренды – 40 000 руб.

Из расчетов видно, что первый вариант не окупает себя и дохода не приносит, так же, как и второй вариант. И только при первоначальном взносе 50% ежемесячный платеж по ипотеке становится чуть меньше арендной платы. Но и доходом этот вариант назвать нельзя, так как арендный платеж будет уходить на погашение кредита в течение 30 лет. 

Сроки окупаемости в данном конкретном расчете:

При ПВ 10% – 52 года;

Если ПВ 30% – 44,5 года;

При ПВ 50% – 36 лет.

Приобрести квартиру за наличные или взять ипотеку?

Что будет выгоднее для инвестора, обладающего нужной суммы для полной покупки квартиры? Внести 50% стоимости в банк в качестве первого взноса, оформить ипотеку, а оставшуюся сумму положить на банковский депозит? Или приобрести квартиру за наличные и сдавать ее? 

Депозит будет рассматриваться в Сбербанке по процентной ставке 4% годовых (по условиям банковских вкладов на январь 2020 года).

Поделить пополам

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Первоначальный взнос – 4 000 000 руб.;
• Ежемесячный платеж по кредиту – 37 805 руб.;
• Переплата по кредиту за весь срок – 9 572 000 руб.
• Арендная плата – 40 000 руб.
• Доход от депозита за весь срок ипотеки – 6 856 000 руб.

Купить квартиру

• Стоимость квартиры – 8 000 000 руб.;
• Ежемесячный доход от арендной платы – 40 000 руб.;
• Доход от сдачи в аренду за 30 лет – 14 400 000 руб.

Из расчетов становится понятно, что второй вариант будет гораздо выгоднее. Так как в первом случае за весь срок действия кредита инвестор остается еще и в минусе на сумму 6,7 млн. А во втором случае его доход будет положительным. 

Приобрести недвижимость или вложить все деньги на банковский депозит – что выгоднее

Если инвестор обладает нужной суммой для покупки квартиры, что для него будет выгоднее, приобрести ее или инвестировать деньги в банковский депозит?

• Покупка квартиры за полную стоимость – 8 000 000 руб.;
• Доход от арендной платы за 30 лет – 14 400 000 руб.
• Доход по банковскому депозиту на эту же сумму за 30 лет – 13 710 713 руб.

Из расчетов очевидно, что доход в обоих случаях почти идентичный, с небольшим перевесом в пользу дохода от арендной платы. Однако здесь стоит учесть один нюанс. По прошествии 30 лет на банковском счету будет находиться сумма равная 21 710 713 руб., и нужно понимать, что инфляция за все эти годы «съест» часть капитала. В свою очередь, получив доход от сдачи квартиры в аренду в размере 14,4 млн руб., владелец имеет в собственности недвижимость, цена которой однозначно выросла за эти годы. Поэтому, делаем вывод, при наличии необходимой суммы, покупка квартиры будет выгоднее, чем инвестиции на банковский депозит.

Однако, перед тем как принять окончательное решение, нужно учитывать тот факт, что банковский депозит – это 100% пассивный доход. Инвестору нужно посетить банк всего один раз для открытия вклада, после чего деньги будут накапливаться автоматически, без его участия. В случае же сдачи квартиры в аренду доход уже нельзя будет назвать пассивным. Владелец недвижимости будет тратить свое время на поиск и заселение новых жильцов, причем за 30 лет сделать это придется не единожды. Кроме того, в связи с этим возможны риски – могут попасться неблагонадежные жильцы, которые, например, затопят соседей, испортят мебель или технику, или просто не заплатят за несколько месяцев. Поэтому, перед тем, как решить для себя, что же выгоднее, нужно определить, что более важно, а что второстепенно.

Выгодно ли покупать недвижимость на этапе строительства

Инвестиции, которые считаются более выгодными – приобрести жилье на стадии начала строительства с последующей перепродажей после сдачи объекта. Так ли это на самом деле?

• Средняя стоимость квартиры на этапе строительства жилого дома – 5 000 000 руб.
• Стоимость квартиры с черновой отделкой в сдавшемся доме – 7 000 000 руб.
• Пассивный доход инвестора в среднем за 3 года – 2 000 000 руб.

Полученный доход гораздо больше дохода по банковскому депозиту и выше годового дохода от арендной платы. Но такое предприятие связано с определенными рисками. По всей стране тысячи дольщиков, вложившись в строительство, остались без денег и без жилья. Поэтому, принимая решение инвестировать капитал в строящийся объект, нужно оценить возможные риски – как давно застройщик на рынке, сколько объектов уже сдал, были ли у него проблемы в прошлом со сдачей дома или дольщиками. Здесь важно подходить к вопросу с трезвой головой, и не покупаться на низкую цену, вполне вероятно, что это обман.

Другие способы инвестиций в недвижимость

В расчетах был рассмотрен вариант покупки квартиры в жилом доме. Но инвесторы вкладываются не только в жилье. Какие еще есть варианты инвестиций в недвижимость?

• Приобретение коммерческой недвижимости. Суть будет такая же, как и вложения в жилье, только стоимость арендной платы будет уже выше.
• Приобретение земельного участка. В этом случае в дальнейшем возможно несколько вариантов: сдача участка в аренду, строительство жилого/нежилого комплекса на участке с последующей продажей или сдачей в аренду. Затраты выше, но и предполагаемый доход больше.
• Приобретение загородной недвижимости. Объектами покупки могут стать: дача, загородный дом, коттедж, таунхаус. Аренда таких объектов может быть как на длительный срок, так и аренда для проведения различных мероприятий, что увеличит доход.
• Инвестиции в зарубежную недвижимость. Считается, что такие вложения наиболее выгодны, особенно в долгосрочной перспективе. Однако, если инвестор не разбирается достаточно хорошо в данном вопросе, перед покупкой лучше обсудить все со специалистом. Помимо того, что тот может посоветовать оптимальный вариант, это убережет от возможных мошенников на рынке недвижимости.

Как получать высокий доход от инвестиций в недвижимость

Выше основным вариантом получения дохода от недвижимости рассматривалась длительная аренда. Но заработать на ней можно не только сдавая в аренду. Какие еще варианты заработка существуют?

• Посуточная аренда. В таких случаях квартиры сдаются туристам и командированным. Заработок в этом случае гораздо выше, чем от длительной аренды, но он уже не будет пассивным. Так как каждую неделю/две владелец жилья должен привезти/забрать ключи, подписать документы, проверить состояние квартиры после выселения, привести ее в порядок.
• Почасовая аренда. Здесь доход будет еще выше, но и деятельности больше. Каждый день требуется внимание со стороны владельца, уборка тоже проводится ежедневно, после каждого жильца. Плюс, в квартире, сдаваемой на час или несколько, должен быть соответствующий ремонт, мебель и сантехника.
• Организация хостела. Квартиру практически любого метража можно оборудовать несколькими спальными местами, и сдавать койко-место. Такие места всегда востребованы рабочими, приехавшими на заработки и студентами, у которых нет места в общежитии.
• Заключение договора аренды с организацией. Особенно в крупных городах организациям проще снять квартиру для своих сотрудников, приехавших, например, на обучение, из другого города, чем оплачивать проживание в гостинице. Стоимость аренды будет выше, чем если сдавать физическому лицу. Но нужно понимать, что такая квартира должна быть в соответствующем состоянии и иметь все необходимое для комфортного проживания.
• Земельный участок в аренду фермерскому хозяйству. Абсолютно пассивный вид дохода. Аренда такого плана не бывает на короткий срок, минимальный обычно начинается от 10 лет. При этом земля будет обрабатываться, участок не будет зарастать. По окончанию срока договора аренду можно продлить, либо продать участок за полную стоимость.
• Выкуп жилья с долгами и без ремонта. Стоимость такой недвижимости будет достаточно низкой, как минимум на 30% ниже рыночной. Но нужно понимать, что обычно такие квартиры принадлежат алкоголикам и наркоманам, нередко в них устраиваются притоны. Это значит, что после приобретения такой квартиры нужно будет не только погасить коммунальные долги, но и сделать полный ремонт, купить необходимую мебель.
• Строительство недвижимости с нуля. Обычно инвесторы строят объекты загородной недвижимости – коттеджи и таунхаусы. По окончанию работ дом продается. Прибыль – разница между затратами на строительство и продажной ценой. 

Заключение

Все приведенные в статье расчеты основываются на принципе Роберта Кийосаки, описанным в его книге «Квадрант денежного потока». В соответствии с ним получаемый поток денег должен превышать расходы. Поэтому выгодными способами инвестиций будут только те, которые соответствуют этому принципу.

В любом случае приведенные расчеты просто один из всех возможных примеров. На практике же все будет индивидуально. Например, при покупке квартиры в Сочи платеж по кредиту будет ниже, так как стоимость недвижимости ниже, при этом арендная плата в сезон будет выше, чем в Москве. 

Поэтому, перед принятием окончательного решения об инвестициях, нужно, опираясь на приведенные расчеты, произвести такие подсчеты самостоятельно. Они точно покажут, выгодны ли будут вложения в конкретной ситуации, и как скоро смогут себя окупить.