Перепродажа новостроек как способ заработка на недвижимости

Перепродажа новостроек – проверенный способ заработка на недвижимости. Суть этой стратегии: купить недооцененную квартиру в новостройке и перепродать ее через 1-2 года на 30-40% дороже. Затраты времени и стартовый капитал – минимальные. Наибольшую выгоду дает покупка на стадии котлована, но это самый рисковый вариант. Поговорим о том, как правильно выбрать новостройку и продать ее с максимальным доходом.

Новостройки для перепродажи – надежное вложение в недвижимость

Одно из важных преимуществ этой стратегии – в том, что инвестору не обязательно вкладывать собственные накопления. Квартиру можно купить за заемные деньги, если взять ипотеку с нулевым первоначальным взносом. Как говорил американский писатель Э.Б Уайт, “Крупная торговля заключается в том, чтобы купить, хотя бы и дорого, но в кредит, а продать, хотя бы и дешево, но за наличные”. В случае с новостройками – брать надо дешево и в кредит, а продавать – дорого и за наличные.

Получить кредит на самых выгодных условиях помогают ипотечные брокеры. Если с нулевым первоначальным взносом ипотеку не одобрят, достаточно вложить 10-20% от стоимости жилья и взять кредит на максимально возможный срок с минимальным ежемесячным платежом.

Дополнительно вкладывать в квартиру ничего не нужно: только купить объект и платить ипотеку до момента перепродажи.

Обычная норма дохода – +30-40% от стоимости квартиры за полтора года. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, ее можно перепродать за 1,3 – 1,4 миллиона через 18 месяцев.

Фактическая доходность инвестиций выше 30-40%, потому что инвестору не обязательно вкладывать 1 миллион собственных денег. Реальные затраты – 10-20% от стоимости квартиры (первоначальный взнос по ипотеке) + сопутствующие расходы+ сумма ежемесячных выплат по ипотеке за полтора года. Обычно вложения инвестора не превышают 25% от стоимости квартиры.

Куда вложить деньги, чтобы не потерять: кому подойдет эта стратегия

Вложения в недвижимость – одна из самых надежных инвестиций. Эта стратегия подойдет инвесторам, которые:

• ищут, куда вложить деньги, чтобы не потерять их,
• хотят получить доход выше, чем дает банковский депозит и другие традиционные инструменты,
• предпочитают инвестировать в реальные осязаемые активы, имеющие объективную ценность.

Считается, что недвижимость всегда растет в цене. Это не совсем так: недвижимость растет в цене в долгосрочной перспективе, а в краткосрочной цена может оставаться на одном уровне или даже падать.

Здесь важно учитывать:

1. общее состояние рынка. Когда рынок вступил в фазу роста – растет любая недвижимость. Когда рынок падает или находится в стагнации – нужно особенно внимательно подходить к выбору квартиры для инвестиций.
2. ликвидность объекта. Новостройки ликвиднее вторичного жилья, потому что это более новые дома с хорошими коммуникациями и удобными планировками. Самые ликвидные квартиры – однокомнатные.
3. состояние города. Есть перспективные города, которые растут и развиваются. Помимо естественного прироста населения, туда регулярно переезжают люди из других городов и деревень. Если в городе обратная тенденция (люди чаще уезжают оттуда, чем приезжают), нужно задуматься о перспективах инвестиций.
4. инфраструктура района. В каждом крупном городе есть перспективные районы: когда они начинают застраиваться и не имеют хорошей развитой инфраструктуры, жилье там стоит недорого. Через несколько лет по мере появления новых магазинов, школ, детских садов цены на недвижимость в таких районах начинают расти.

“Планом Б” для инвестора в новостройки для перепродажи будет разделение квартиры на студии и сдача в аренду. Если квартира пока не выросла в цене или инвестор передумал ее продавать, он может получить ежемесячный денежный поток с аренды, а разделение квартиры на студии позволяет увеличить доходность каждого квадратного метра в 1,5-2 раза. Подробнее об этой стратегии можно прочитать здесь.

Смотрите видео, где профессиональный инвестор рассказывает об инвестициях в новостройки:

Инвестиции в новостройки: с чего начать

Начать инвестирование в новостройки стоит с определения стратегии, просмотра объектов и подачи заявки на ипотеку.

Когда квартира выбрана, есть смысл поторговаться, даже если инвестор покупает напрямую у застройщика. Часто на новостройки дают дополнительные скидки.

Ипотека на новостройку

Покупка новостройки кредитуется по минимальной ставке: в Сбербанке в начале 2018 года можно взять кредит под 7,9% годовых. В ряде регионов есть льготные условия для покупателей. Также льготные условия предоставляются семьям с 2 детьми и более, если второй (или третий) ребенок родился в 2018 году.

Имея подтверждение из банка об одобрении кредита, можно приступать к поиску объекта. Никаких дополнительных бумаг для этого не требуется. Если банк не одобрил кредит, рекомендуется обратиться к ипотечным брокерам.

Как правильно купить квартиру в новостройке

Ключевой вопрос для любого инвестора – какую новостройку выбрать для инвестиций. Некоторые квартиры с годами не растут в цене и даже дешевеют. Здесь имеют значение 3 фактора:

1. на каком этапе строительства покупается квартира (на стадии котлована, в процессе строительства, когда дом почти готов, когда дом сдан)
2. характеристики квартиры
3. характеристики дома и района

Рассмотрим их более подробно.

Покупка квартиры на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована – самый дешевый и самый рисковый вариант для инвестора. Доходный, потому что на этапе котлована самые дешевые цены за квадратные метры. Рисковый, потому что эти квадратные метры могут так и остаться в проекте на бумаге. Большое количество недостроя и проблема обманутых дольщиков, которые вложили деньги и не получили жилье, заставило государство пересмотреть подход к долевому строительству. В конце 2017 года Правительство объявило об отказе от ДДУ (договоров долевого участия) и переходе к проектному финансированию строительства. Поэтапный переход будет завершен к 2020 году.

1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 214-ФЗ, и купить квартиру в строящемся доме будет нельзя. Финансировать строительство теперь станут не дольщики, а банки. Целый ряд дополнительных требований к застройщикам вытеснит с этого рынка мелких игроков и заставит оставшихся застройщиков поднять цены (по оценкам экспертов, на 15-20%). Пока изменения не вступили в силу, инвесторы еще могут дешево купить квартиру в новостройке на стадии котлована. Главное – трезво оценить все риски и выбрать надежного застройщика.

Покупка квартиры на стадии строительства

Покупка квартиры на стадии строительства менее рискованна, чем покупка на стадии котлована. Чем ближе к сроку сдачи дома в эксплуатацию, тем меньше рисков и тем выше цена квадратных метров. Для инвесторов, которые не готовы рисковать, есть смысл искать почти готовые дома за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию. Это почти безрисковая и одновременно выгодная стратегия. После того как дом сдан, цена вырастает на 10-15% и более.

Как выбрать квартиру в новостройке

Главные требования к квартире в новостройке, которая покупается с целью перепродажи: высокая ликвидность и потенциал роста цены. Лучше всего проверить объект по специальному чек-листу.

Смотрите видео:

Предварительно оцените квартиру по следующим параметрам:

• Площадь и количество комнат. Самые ликвидные объекты – однокомнатные квартиры площадью 30-40 кв. метров. В крупных городах пользуются спросом студии.
• Этаж. Менее ликвидны первый и последний этаж, но они стоят дешевле. Если квартира покупается для сдачи в аренду, этаж не имеет принципиального значения, но для перепродажи идеальными считаются 3-5 этаж.
• Планировка. Поскольку инвестор не планирует делать перепланировку, критичных требований к планировке нет. Исходите из требований потенциальных покупателей. Можно заранее спросить у риэлторов, какое жилье пользуется спросом в вашем регионе. Обычно покупатели ценят большую кухню, раздельных санузел, наличие лоджии или балкона, и красивый вид из окна.

Требования к дому и району:

• ЖК, массовая или точечная застройка. Сейчас популярны квартиры в жилых комплексах с закрытой охраняемой территорией. У них есть свои плюсы, но есть и минусы. Во-первых, стоимость жилья в ЖК выше. Продать дорогую квартиру бывает сложно, особенно в кризис, а готовое жилье эконом-класса всегда востребовано. Во-вторых, в ЖК или местах массовой застройки бывает большое предложение квартир на продажу. Чтобы продать свою квартиру, приходится конкурировать с другими продавцами. При условии хорошо развитой инфраструктуры района стоит рассмотреть дома точечной застройки.
• Кирпич, монолит или панель. Любой строительный материал имеет плюсы и минусы Кирпичные дома стоят дороже, но считаются долговечными и пользуются спросом. Монолит дешевле кирпича и также отличается надежностью. Панель – эконом-вариант для бюджетного жилья.
• Хорошая транспортная доступность. Если из центра города нужно добираться с пересадками или квартира далеко от метро (в крупных городах), это плохо для потенциальных покупателей.
• Состояние прилегающей территории. Уютный ухоженный двор с хорошей детской площадкой повышают шансы на продажу.
• Наличие парковки. Важный критерий для автомобилистов – собственная парковка.
• Инфраструктура района. Близость магазинов, школ, больниц, детских садов, парков и зон отдыха сказывается на стоимости жилья.

Покупка квартиры в новостройке: считаем доходность

Как говорил русский литератор Леонид Крайнов Рытов, “Постулат «За что купил, за то и продаю» – верный путь к банкротству”. Цель любого инвестора – продать дороже.

Если инвестор покупает квартиру за собственные средства, плановый доход от перепродажи новостройки – 30-40% за 1,5 года, то есть 20-27% годовых. Покупка квартиры в новостройке за кредитные деньги дает более высокую доходность.

Пример 1. Инвестор купил квартиру за 1 миллион рублей собственных денег. Через 18 месяцев продал ее за 1,3 миллиона рублей (не вкладывая дополнительных средств).

Доходность составила 30% за полтора года, или 20% годовых.

Пример 2. Инвестор купил ту же квартиру за 1 миллион рублей в кредит с первоначальным взносом 10% (100 000 рублей). 18 месяцев платил кредит (кредит на 20 лет по ставке 10% с ежемесячным платежом 8,5 тысяч рублей).

Это приблизительный расчет. По факту инвестор должен банку меньше 900 000 (т.к. часть кредита выплатил за полтора года) и у него есть возможность снизить расходы, взяв кредитные каникулы. Также расчет не учитывает небольших сопутствующих расходов на риэлторов и оформление сделки. Но при покупке за чужие деньги доходность выше. Чем больше срок ипотеки – тем выше потенциальная доходность.

Перепродажа новостроек

Перепродажа новостроек – последний этап в реализации стратегии. Когда дом введен в эксплуатацию, а недвижимость выросла в цене, остается выставить ее на продажу, оформить документы и зафиксировать полученную прибыль.

Если инвестор ошибся в расчетах и квартира не выросла в цене в течение 1-2 лет, выгоднее не продавать ее без прибыли или в убыток, а cдавать в аренду.

Как продавать новостройки

Обычно инвесторы в новостройки перепродают ее в том же виде, что купили, без дополнительных вложений. Но окончательное решение по этому вопросу зависит от конкретной ситуации на рынке недвижимости. Если инвесторская квартира не имеет отделки, а спросом пользуются только готовые объекты с отделкой “под ключ”, имеет смысл подстроиться под требования рынка.

Как продавать новостройки:

1. Узнайте стоимость квартиры на текущий момент и поставьте цену не выше среднерыночной. Желательно заложить в цену возможность небольшого торга.
2. Используйте все каналы продажи (до 30 штук). “Сарафанное радио”, все сайты бесплатных объявлений, риэлторы, – пробуйте любые доступные варианты.
3. Предпродажная подготовка. Приведите квартиру в порядок: она не должна выглядеть грязной или запущенной.
4. Сделайте качественные фото и хорошее продающее объявление. В объявлении перечислите все достоинства квартиры, укажите варианты расчета (в том числе возможность использования материнского капитала).

Перепродажа квартир как бизнес

Перепродажа квартир может быть не разовой акцией, а полноценным инвестиционным бизнесом и основным источником дохода инвестора. С каждым новым объектом инвестор все лучше понимает рынок недвижимости и учится выбирать самые перспективные объекты для перепродажи.

Плюсы этой стратегии – высокая доходность при небольших стартовых вложениях (если использовать ипотеку) и минимум усилий инвестора. Первый урок “богатого папы” от Роберта Кийосаки гласит: “Богатые никогда не работают за деньги”. Перепродажа квартир позволяет заставить деньги работать на себя. Это полупассивные инвестиции, которые почти не отнимают времени.

Как заработать на новостройках

Понять, как заработать на новостройках, несложно: нужно нужно купить квартиру дешевле и продать дороже. Поскольку недвижимость – дорогостоящий объект, рост стоимости квартиры на 30-40% составит приличную сумму. А использование кредитного плеча позволяет еще больше повысить доходность стратегии. Но не всем инвесторам удается получить высокий доход от перепродажи квартиры.

Какие есть риски и как их минимизировать

Рассмотрим основные риски стратегии:

1. Риск недостроя. Если покупать квартиру в недостроенном доме, который еще не введен в эксплуатацию, существует риск банкротства строительной компании. В этом случае стройка может быть заморожена на неопределенное время. Чтобы свести риск к минимуму, покупайте готовое жилье или квартиру в доме на последнем этапах строительства.
2. Риск, что квартира не вырастет в цене. Можно купить квартиру, которая не подорожает и даже подешевеет через 1-2 года. Чтобы этого избежать, выбирайте объект строго по чек-листу.
3. Риск не продать квартиру. Если на рынке недвижимости предложение опережает спрос, продать квартиру сложно. Помочь может лишь уникальное предложение (если квартира имеет какие-то существенные преимущества перед аналогичными объектами на рынке) или дисконт. Резервный вариант: сдавать жилье.

Налогообложение

Как и любой другой доход, доход с продажи недвижимости для физических лиц облагается по ставке 13%. Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3 лет, если она куплена до 2016 года), налог платить не нужно.

13% рассчитываются не с суммы продажи, а с суммы фактически полученного дохода. Если квартира куплена за 1 млн. рублей, а продана через год за 1,3 млн. рублей. налогооблагаемая база – 300 000 рублей, а ставка налога составит 300 000*0,13 = 39 000 рублей.

Индивидуальные предприниматели платят налоги по ставке в соответствии с выбранной системой налогообложения ИП. На ОСНО налоговая ставка такая же, как для физических лиц – 13%. На УСН “Доходы” ставка налога 6% на все доходы, на УСН “Доходы-расходы” – 15% от разницы между доходами и расходами.

Перепродажа новостроек не попадают под патентную систему налогообложения ИП и ЕНВД. В большинстве случаев предпринимателю выгоднее заплатить по ставке 13% как физическое лицо.

Первые шаги в инвестировании в недвижимость [Секреты создания капитала и пассивного дохода]

Записывайтесь на курс и начинайте инвестировать в недвижимость прямо сейчас!

Скачать

Кейс Андрея Меркулова (Московская область, 4 км от МКАД).

Стоимость покупки – 7,5 млн. рублей
Первоначальный взнос – 1 млн. рублей
Платежи по ипотеке за 9 мес – 675 000 рублей
Стоимость продажи – 9 млн. рублей.
Чистый доход за 9 мес. – около 900 000 рублей.

Если вам интересна тема инвестирования в недвижимость и вы хотите разобраться в нюансах этой или других стратегий, получить чек-лист выбора объекта и советы опытного инвестора, присоединяйтесь к авторскому курсу Первые шаги в инвестировании в недвижимость: Секреты создания капитала и пассивного дохода. На курсе профессиональный инвестор в недвижимость подробно разберет 25 работающих инвестиционных стратегий.