07 февраля 2018 года

Как выгодно сдавать офисы в субаренду

Узнайте, как заработать на субаренде офисных помещений с минимальными вложениями и без ипотеки. Доступный каждому способ заработка на коммерческой недвижимости.

Содержание:
  • Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода
  • Сколько на этом можно заработать
  • Как сдавать офисы с высокой надежностью
  • С какой минимальной суммы можно взять офис в аренду от собственника
  • Для каких целей подойдет эта стратегия
  • Кейс 1. Комплексный подход к субаренде складского помещения площадью 80 кв. метров
  • С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду
  • Как заключить договор аренды офиса
  • Как выбрать офис в аренду от собственника
  • Как рассчитать доход при ваших вложениях
  • Какие есть риски и как их минимизировать
  • Система налогообложения
  • Наш выбор
  • Кейс 2. Коворкинг-центр в бизнес-центре класса А Москва-Сити
  • Кейс 3. 45 000 с группы небольших офисов в Москве

Делить большое на малое и сдавать в аренду дороже – один из ключевых принципов известного инвестора Роберта Кийосаки. Этот принцип работает для жилой и коммерческой недвижимости и позволяет повысить доходность с аренды в 1,5-2 раза. Еще один существенный плюс этой стратегии – здесь можно обойтись без существенных вложений. Инвестору не обязательно покупать объект в собственность и брать ипотеку. Достаточно взять ее в аренду, разделить на части и сдавать офисы в субаренду уже по частям.

Коммерческая недвижимость хорошо востребована, особенно в крупных городах. Возможности заработка здесь не хуже, чем на жилых объектах. А произвести “распил” большого объекта на несколько маленьких можно с минимальными вложениями времени и денег.

“Я искренне восхищался своим приятелем, который додумался покрасить только ту стену офиса, которая выходила на дорогу, и таким образом сэкономил на краске. Учись экономить на мелочах, это намного увеличит твои доходы”

Уоррен Баффет

Сфера Недвижимость
Стартовый капитал от 50 000 до 100 000 рублей
Надежность Высокая
Цель инвестиций Заработать на разнице между стоимостью аренды большого офисного помещения и сдачи в субаренду нескольких маленьких студий
Доходность около 50-100% в месяц
Чистый пассивный доход за год от 600 000 рублей

Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода

Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет.

Доход инвестора от субаренды офисных помещений обычно формируется за счет одной из двух стратегий:
  1. разделения большого офисного помещения на маленькие офисы
  2. за счет аренды рабочих мест (коворкинг-центр)

Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы + коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных. Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы  офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Сколько на этом можно заработать

Доходность и срок окупаемости проекта зависят от конкретных условий, таких как:
  • город;
  • расположение офиса;
  • класс офиса;
  • состояние (требуется ли ремонт или офис готов к сдаче “под ключ”);
  • модель бизнеса (под маленькие офисы или коворкинг-центр).

В Москва-Сити можно взять полностью обставленный офис в долгосрочную аренду за 300 000 рублей и сдать его в субаренду за 600 000 рублей. За вычетом некоторых расходов (оплата секретаря, интеренет, кофемашина и т.д) чистый доход инвестора составляет от 250 000 рублей.

Если это не офис класса “А” в центре Москвы, а рядовое помещение в регионах, доходность составляет 50 000-100 000 рублей в месяц.

Если помещение нуждается в ремонте, расходы на ремонт будут выше, но стоимость аренды – ниже. В таких случая нужно еще более тщательно считать и анализировать расходы.

Как сдавать офисы с высокой надежностью

Эта модель инвестирования считается надежной при условии грамотного тестирования рынка и составления бизнес-плана. До подписания договора нужно изучить рынок коммерческой аренды, учесть все факторы (расположение, площадь и т.п), дать пробные объявления о субаренде. Таким образом инвестор убедится, что спрос есть, а доходность составит не менее 50% в месяц. В таком случае сдавать офисы в субаренду будет несложно и выгодно.

Инвестирование в коворкинг-центры и миниофисы
Как создать свой бизнес на офисной недвижимости с пассивным доходом от 100 000 рублей

С какой минимальной суммы можно взять офис в аренду от собственника

Сумма вложений на старте зависит от региона, площади офиса и его состояния. Например, в Краснодаре можно взять офис в аренду от собственника за 25-55 000 рублей. Это большой офис площадью около 100 квадратных метров, который легко разбить на несколько мини-офисов.

Но офис класса А в центре в том же городе будет стоить уже порядка 100 000 рублей.

Если офис полностью готов и не нуждается в перепланировке, то расходы инвестора составят только стоимость его аренды и небольшие сопутствующие расходы. Если в офисе нужно сделать ремонт и/или перепланировку, эти расходы добавляются к сумме аренды.

Для каких целей подойдет эта стратегия

Такой вариант подойдет для инвестора, который хочет получать высокий  денежный поток с чужой недвижимости и без ипотеки. Но нужно быть готовым заниматься этим как бизнес-проектом, особенно на первом этапе. Такие инвестиции нельзя назвать полностью пассивными, пока вы не масштабировались и не делегировали все управляющим.

Кейс 1. Комплексный подход к субаренде складского помещения площадью 80 кв. метров

Бывшее складское помещение инвестор разделил на маленькие части и отдельные рабочие места. Его основные клиенты – индивидуальные предприниматели, интернет-магазины, небольшие стартапы. Некоторые даже снимают офисы по часам, чтобы пообщаться с налоговым инспектором или другим чиновником.

Доход получается за счет:
  • долгосрочной аренды мини-офисов;
  • долгосрочной аренды отдельных рабочих мест (коворкинг);
  • почасовой и посуточной аренды переговорной комнаты;
  • почасовой и посуточной аренды офисов;
  • аренды части помещений на вечерние часы для тренингов и других мероприятий
  • представления юридических адресов.

За счет разделения помещения доходность увеличилась в полтора раза.

С чего начать инвестировать и как сдать офис в субаренду

Инвестировать в эту сферу нужно начинать с анализа рынка. Уже на первом этапе нужно понимать, как сдать офис в субаренду и будет ли на него спрос. Пошаговая схема такая:

  1. Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
  2. Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)
  3. Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
  4. Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
  5. Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
  6. Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
  7. Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.
Поиск субарендаторов и подписание договоров субаренды. После этого инвестору остается лишь смотреть за порядком и получать ежемесячные платежи от субарендаторов.

Как заключить договор аренды офиса

Для осуществления этой стратегии инвестору достаточно зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и заключить договор аренды офиса с собственником. В этом договоре должна быть прописана возможность сдавать помещение в субаренду.

Договор аренды офиса с правом субаренды можно скачать здесь

После этого может быть заключен договор субаренды. Это два отдельных  и независимых документа. Но положения договора субаренды не могут противоречить положениям договора аренды. Срок действия договора субаренды также не может превышать срока действия договора аренды.

Пример договора субаренды можно скачать здесь

Кроме стартового капитала и договора аренды, инвестору ничего не требуется. Достаточно выбрать объект, тщательно просчитав все расходы и ожидаемые доходы, оплатить аренду и заключить договор с собственником.

Как выбрать офис в аренду от собственника

Выбор места – ключевой фактор для инвестора в коммерческую недвижимость. Если спроса не будет или цена окажется ниже планируемой, он может не получить запланированной прибыли или даже уйти в минус. Лучше всего подойдут помещения в бизнес- центре в центральной части города, которые всегда востребованы арендаторами. Если взять офис в аренду от собственника в таком бизнес-центре по рыночной цене, его можно выгодно сдать в субаренду. Необходимо тщательно тестировать спрос и считать соотношение доходов и расходов.

Как рассчитать доход при ваших вложениях

Доходность проекта – разница между доходом от субаренды и всеми расходами инвестора (аренда помещения, перепланировка или ремонт, закупка необходимого оборудования, налоги, оплата уборщицы). Самые существенные расходы при этом – стоимость аренды и ремонта (если он необходим).

Если инвестор берет в аренду помещение без ремонта, его расходы на первоначальном этапе значительно возрастают даже с учетом того, что стоимость аренды будет ниже. Как следствие, возрастают риски и срок окупаемости проекта.

Например, если взять в аренду помещение за 100 тысяч в месяц, потратить еще 90 тысяч на перепланировку и закупку необходимого оборудования, и 25 тысяч платить ежемесячно (оплата налогов, коммунальных платежей, уборщицы и т.п.) и сдать в субаренду за 180 000 рублей в месяц, годовой доход составит:

180 000*12 – (100 000*12 + 25 000*12 + 90 000) = 2,16 млн – 1,59 млн = 570 000 рублей.

А уровень доходности (соотношение доходности и вложений) составит

(570 000/1 590 000)*100% = 35% годовых.

Какие есть риски и как их минимизировать

Основные риски, которые может понести инвестор:
  • Риск не сдать помещения в субаренду. Этот риск снимается грамотным тестированием спроса и цен на небольшие офисы. Также необходимо тщательно подсчитать все сопутствующие расходы, чтобы точно просчитать.
  • Риск порчи имущества субарендаторами. В сфере коммерческой недвижимости этот риск существенно ниже, чем в сфере жилой недвижимости. Он снимается грамотным составлением договора, где будут четко прописаны права и обязанности сторон. Также арендатор должен лично следить за состоянием помещения. Если речь о коворкинг-центре, арендатор нанимает администратора, который поддерживает порядок.
  • Риск, что доходы от субаренды не покроют расходы.  Он снимается тщательным анализом рынка и составлением грамотного бизнес-плана с учетом всех расходов.
  • Риск проблем с налоговой и другими контролирующими органами. В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ договора субаренды могут заключаться только с согласия собственника (арендатора), и их срок не должен превышать срок договора аренды помещения. Если эти условия выполнены и инвестор платит налоги за полученный доход, никаких проблем возникнуть не должно.

Система налогообложения

Чтобы снять помещение в аренду и сдать их в субаренду, нужно оформить ИП. Индивидуальные предприниматели платят налог 6%. Но при упрощенной системе налогообложения для ИП предприниматель должен оплатить налог со всех средств, которые попадают на расчетный счет или в кассу. Чтобы оплачивать налоги не с общей стоимости субаренды, а только с фактического дохода (который представляет собой разницу между стоимостью субаренды и аренды), нельзя применять УСН. Подробнее о том, как платить меньше налогов ИП, читайте в нашей статье.

Инвестирование в коворкинг-центры и миниофисы
Как создать свой бизнес на офисной недвижимости с пассивным доходом от 100 000 рублей

Наш выбор

Вот еще несколько удачных кейсов сдачи коммерческой недвижимости в субаренду.

Кейс 2. Коворкинг-центр в бизнес-центре класса А Москва-Сити

Инвестор снял помещение в Москва-Сити и разбил его на отдельные рабочие места, увеличив денежный поток в 2 раза. В помещении есть вся инфраструктура: интернет, переговорная комната, бесплатный чай-кофе, для обслуживания бесперебойной работы и решения текущих вопросов нанят секретарь.. Все, что требуется предпринимателю для работы – это ноутбук. Остальное предоставляет коворкинг-центр.

Площадь помещения 100 кв. метров
Стоимость аренды 300 000 рублей в месяц
Стоимость субаренды 600 000 рублей в месяц
Чистый доход 250 000 рублей в месяц

Кейс 3. 45 000 с группы небольших офисов в Москве

Инвестор не стал разделять большой офис на малые, а сразу арендует несколько небольших помещений, но полностью оборудует их всем необходимым и вкладывает в них максимальную ценность. Это позволяет сдавать офисы в субаренду дороже и получать с каждого офиса в среднем по 6 000 рублей, а с нескольких офисов – пассивный доход в 45 000 рублей в месяц с шести офисов. Следующая цель – пересдать 60 офисов за один год и получать 450 000 в месяц.

Субаренда коммерческой недвижимости – простой способ стартовать в недвижимости без серьезных вложений и сразу получать стабильный высокий доход. При грамотном выборе объекта риски сводятся к нулю.

“Весь секрет бизнеса в том, чтобы знать что — то такое, чего не знает больше никто”.

Аристотель Онассис

Но как показывает практика, одного знания недостаточно. Хотя идеи Кийосаки в теории известны многим людям, очень немногие применяют их на практике. Но они реально работают на рынке коммерческой недвижимости и способны принести пассивный доход от 50 000 рублей и выше.

Рекомендации инвестору:
  1. Тщательно выбирать объект
  2. Заранее тестировать спрос на субаренду
  3. Делать перепланировку и пускать субарендаторов как можно быстрее
  4. Иметь четкий бизнес-план, где будут учтены все расходы
  5. Прописывать право сдавать помещение в субаренду в договоре аренды
  6. Если это первый объект, арендовать готовое помещение, не требующее ремонта
  7. Зарегистрировать ИП

Если вы хотите стать профессионалом на рынке коммерческой недвижимости и избежать ошибок, которые неизбежно совершают новички, рекомендуем пройти наш обучающий курс со скидкой и бонусами.

Какие плюсы и минусы:

Старт с небольшими вложениями Не нужно брать ипотеку, минимум хлопот с документами Высокая доходность Требует серьезного участия инвестора только на первом этапе
Риск понести убытки, если не будет спроса Нужен хотя бы небольшой стартовый капитал
Был ли материал вам полезен?
НетДа
Загрузка...

256

просмотров
Комментарии